東京都の中古マンション価格推移は？

東京都中古マンション価格推移

東京都の中古マンション価格は、国土交通省の不動産価格指数や不動産取引価格情報によると、2007年から2009年ごろにかけていったん下落したあと、2013年以降は上昇傾向が続いています。
とくに2013年から2019年にかけては、都内マンション指数が2010年平均を100とした場合に120前後まで切れ目なく上昇し、その後の感染症流行期を経ても大きく崩れませんでした。
さらに2020年以降は低金利と新築価格の上昇を背景に、東京都の中古マンション指数は右肩上がりとなり、2023年時点では2010年比でおおむね160前後と、長期的には高値圏で推移しています。
2024年以降も指数は高水準で推移しており、2026年時点でも「下落トレンド入り」とは言い切れない状況が続いています。

こうした長期トレンドを、平均価格や70㎡換算価格で見ても同様の傾向が確認できます。
東京カンテイのデータでは、東京23区の中古マンション70㎡換算価格は、2012年前後には5,000万円台半ばで推移していたところから、2020年前後には8,000万円台へと大きく上昇し、その後も一貫して高値更新が続きました。
2026年5月の速報では、東京23区の70㎡換算価格は約1億2,800万円と、前年同月からも上昇し、長期で見れば約10数年の間に倍近い水準になっています。
一方で、直近では一部の都心エリアで月次ベースの小幅な下落もみられるなど、高値圏のなかで調整を挟みながら推移していることが分かります。

東京都全体で見ると上昇基調ですが、東京23区と多摩エリアでは動き方に違いがあります。
東京カンテイの70㎡換算価格や、東日本不動産流通機構の成約㎡単価を見ると、23区は都内でも突出して高く、2020年代半ばには多摩エリアの2倍近い水準で推移しているのに対し、多摩エリアは上昇幅が比較的緩やかです。
また、アットホームの調査によれば、東京都区部では2024年以降も平均価格が過去最高水準を更新している一方で、都下エリアでは2023年ごろから上昇がやや落ち着き、2026年1月時点の平均価格は3,500万円台とされています。
このように、同じ東京都でもエリアごとに価格水準や上昇ペースが異なるため、購入を検討する際は、自分が希望するエリアのデータを個別に確認することが重要です。

2026年の東京都中古マンション市況と今後の見通し

まず、2026年時点の東京都における中古マンション市況の足元を整理しておきます。
東日本不動産流通機構などの成約データによると、2026年半ばの東京都の中古マンション成約平均価格は概ね7,000万円前後、成約㎡単価は120万円前後で推移しており、ここ数年の上昇局面を引き継いだ高水準です。
一方で、東京カンテイの70㎡換算価格では、東京23区は1億2,000万円台半ばで推移しつつも、2026年6月には前月比で小幅なマイナスに転じるなど、局所的な調整の動きも見られます。
成約件数は価格高騰の影響で伸び悩む月もあり、価格は高いものの、やや買い手の選別が強まっている状況といえます。

次に、今後の価格見通しを考えるうえで重要となるマクロ要因を整理します。
1つ目は金利動向であり、住宅ローン金利は依然として低水準にあるものの、長期金利の変動を背景に、今後はじわじわと上昇圧力が強まる可能性があります。
2つ目は物価上昇と建築コストで、資材価格や人件費の高止まりが新築価格を押し上げ、それが中古マンション価格の下支え要因となってきました。
3つ目は人口と世帯数で、東京都では単独世帯を中心とした世帯数は増加傾向にある一方、人口全体は長期的には横ばいから緩やかな減少が見込まれており、将来的な需要と供給のバランスを見極める必要があります。

こうした前提を踏まえると、2026年以降の東京都の中古マンション価格には、いくつかのシナリオが想定されます。
まず、「高止まり」のシナリオでは、低金利と都心部の根強い需要、新築価格の高さが続き、成約件数は抑えられつつも価格水準は大きく下がらない展開が考えられます。
次に、「緩やかな調整」のシナリオでは、住宅ローン金利の上昇や家計負担感の高まりから、売り出し価格が徐々に見直され、エリアや物件条件によっては数％程度の下落が時間をかけて進む可能性があります。
最後に、「一時的な下落」のシナリオとして、景気後退や急激な金利上昇などが起きた場合には、短期間に成約価格が大きく調整する局面もあり得るため、購入を検討する方は、自身の資金計画とリスク許容度を踏まえて慎重に判断することが大切です。

東京都で中古マンションを買うベストタイミングの考え方

中古マンションの購入時期を考える際には、価格水準だけで判断するのではなく、住宅ローン金利や現在支払っている家賃、水道光熱費や教育費などを含めた家計全体への影響を整理することが大切です。
さらに、今後の転勤や子どもの進学、親の介護といった将来イベントを想定し、何年程度その住まいに暮らすのかというライフプランも合わせて考える必要があります。
国土交通省が公表する不動産価格指数や、東日本不動産流通機構の成約㎡単価、東京カンテイの中古マンション価格などを見ると、東京都では近年も上昇傾向が続き、短期間で大きく下落した局面は多くありません。
そのため、「いつが一番安いか」を正確に当てることはほぼ不可能と考え、無理のない返済計画で長期間居住できるかどうかを基準に、「自分にとっての買い時」を整理していくことが重要です。

次に、2026年前後の東京都の価格水準を踏まえて、「急いで購入した方がよい場合」と「一定期間様子を見た方がよい場合」の考え方を整理します。
アットホームや東京カンテイの公表データによると、首都圏および東京都の中古マンション平均価格や70㎡換算価格は、2025年から2026年にかけても高水準を維持し、月次では小幅な上下を繰り返しながらも、おおむね高止まりの状態が続いています。
すでに長期間家賃を支払い続けており、今後も一定以上の年数、東京都内で居住する予定がはっきりしている人は、家賃負担と購入後のローン返済額、諸費用を比較し、総支払額が大きく変わらないのであれば、「家賃を払い続ける期間を減らす」という意味で前向きに検討する余地があります。
一方で、転職や家族構成の変化など、数年以内に生活環境が大きく変わる可能性が高い場合は、価格の小さな上下に振り回されず、将来の住まい方が見えるまで一時的に様子を見る判断も選択肢になります。

また、東京都内でも東京23区と多摩エリアでは、中古マンションの価格水準や今後の変動リスクに違いがある点を理解しておくことが大切です。
東京カンテイの70㎡換算価格や、東日本不動産流通機構の成約㎡単価などのデータでは、東京都の中でも都心寄りのエリアが平均価格を押し上げており、23区は多摩エリアと比べて高水準かつ価格変動も相対的に大きい傾向があります。
今後のリスクを抑えたい場合は、価格が急騰しているエリアで短期の売却益を期待するのではなく、生活利便性や通勤時間、住環境など、自分たちの生活に合った条件を整理し、23区と多摩エリアのどちらを優先するかを比較検討することが重要です。
そのうえで、希望エリアの相場と手元資金、住宅ローンの返済可能額を組み合わせて、数年単位で無理なく暮らし続けられるかどうかを確認しながら、エリア選びと購入時期を一体的に考えていくと、納得感のある判断につながりやすくなります。

東京都内で失敗しない中古マンション選びと予算設計

中古マンションの検討では、価格推移だけに注目すると、本来避けるべき物件を選んでしまうおそれがあります。
そこで、築年数や立地、管理状態、専有面積といった複数の要素を合わせて確認することが大切です。
特に、管理組合が機能しているか、長期修繕計画があるかなどは、資産性と住み心地の両方に直結します。
これらを整理しながら、長く安心して暮らせる物件を見極めていくことが重要です。

まず築年数については、建物の構造や大規模修繕の実施状況と合わせて確認することで、将来の修繕リスクをある程度把握できます。
立地は、最寄駅までの距離や生活利便施設の充実度に加え、災害リスク情報を公的データで確認しておくと安心です。
専有面積は、現在の家族構成だけでなく、将来のライフプランも考えながら、過不足のない広さを選ぶことがポイントになります。
このように、複数の条件を一つずつ確認しながら、価格とのバランスを見ていく姿勢が求められます。

次に予算設計では、頭金となる自己資金の割合と、毎月の返済額が家計に与える影響を整理することが欠かせません。
一般的には、毎月の返済額を手取り収入の一定割合以内に抑え、無理のない資金計画とすることが望ましいとされています。
さらに、金利上昇時の返済額を試算し、将来の金利変動に備えた余裕を持たせておくと、不測の事態にも対応しやすくなります。
購入時の諸費用や、入居後に発生する管理費・修繕積立金も含めて、長期的な支出を見通した予算シミュレーションを行うことが大切です。

最後に、購入前に公的データや周辺環境の情報を整理し、将来の修繕費負担も含めて総合的に判断することが重要です。
公的機関の不動産取引価格情報や、マンションの修繕積立金の水準を確認することで、相場とのずれに気付きやすくなります。
また、管理費や修繕積立金が極端に低い場合には、将来の大規模修繕時に一時金負担が大きくなる可能性にも注意が必要です。
こうした情報を事前に整理し、自分のライフプランと照らし合わせることで、後悔の少ない中古マンション購入につながります。

まとめ

東京都の中古マンション価格は、2007年以降おおむね上昇基調をたどりつつ、ときどき調整をはさみながら現在の水準に至っています。
2026年時点では、平均価格や㎡単価は高めで推移していますが、金利や物価、今後の収入見通しを丁寧に整理することで、「自分にとって無理のない買い時」は必ず見えてきます。
価格動向や金利だけに振り回されず、家賃との比較やライフプラン、希望エリアの将来性を総合的に考えることが重要です。
当社では、最新の市場データをもとに、予算設計から物件選びまで丁寧にご相談を承っていますので、「今動くべきか迷っている」という段階でも、どうぞお気軽にお問い合わせください。