東京都戸建の価格推移！2026年エリア別の相場を解説

2026年の東京都戸建価格推移と全体傾向

まず東京都全体の戸建価格推移を見ると、新築・中古ともに2023年頃までは上昇基調が続き、その後も高値圏を維持している状況です。
東京カンテイの統計では、首都圏中古一戸建ての平均価格は2024年末時点で4,000万円台前半となり、2010年代半ばとの比較で大きく水準を切り上げています。
2025年から2026年にかけては、月別には小幅な上昇と下落を繰り返しながらも、東京都全体としては「高止まりからやや調整」といえる推移です。
一方で、土地の希少性が高い地域では、今もなお緩やかな上昇が続いている点が特徴です。

次に新築戸建の動きを見ると、アットホームラボによる首都圏の新築戸建価格動向では、東京都の新築戸建価格中央値は2023年から2025年にかけて上昇し、その後も概ね横ばいから高値圏で推移しています。
特に2024年以降は、建築費の上昇や人件費の増加も重なり、土地価格だけでなく建物価格も押し上げ要因となりました。
2026年時点でも、新築戸建は中古戸建と比べて価格の下押し圧力が小さく、エリアによっては前年を上回る成約価格が確認されています。
このため、「築浅物件ほど価格が堅調」という全体傾向は、依然として続いているといえます。

中古戸建については、首都圏全体の平均成約価格が2015年から2025年までの10年間で約3割上昇したとされ、東京都も同様に大きく値上がりした後、2025年以降はやや調整局面が見られます。
東京カンテイのレポートでは、2026年夏時点の首都圏中古一戸建て平均価格が月によって上下しつつも4,000万円台前半から後半で推移しており、急激な下落には至っていません。
ただし、築年数が古い物件や駅から距離のある物件では、価格調整の動きが相対的に目立ちます。
一方で、交通利便性や生活利便性が高いエリアでは、買い需要が底堅く、中古でも価格が下がりにくい状況が続いています。

東京23区内の戸建価格推移をエリア別に比較

東京23区内の戸建価格は、2024年以降も全体として高い水準を維持しながら、エリアごとに動きが分かれています。
東京カンテイなどの調査では、2025年にかけて東京都全体の一戸建て平均価格が上昇し、その後も2026年半ばまで高値圏で推移していることが確認されています。
特に、地価公示で住宅地の上昇が目立つ区を多く含む都心や城南エリアでは、戸建価格も上昇基調が続いています。
一方で、城北や城東では上昇幅が比較的穏やかで、エリアによって価格の伸び方に差が出ている状況です。

まず、都心部を含むエリアでは、土地価格の上昇と供給の少なさから、戸建価格は2024年以降も力強い伸びを示しています。
国土交通省の公示地価データでは、東京都区部の住宅地は2026年も上昇が続いており、特に都心部に近い地点で上昇率が高い傾向が見られます。
これに連動して、東京カンテイが公表する一戸建て平均価格でも、東京23区は首都圏の中で高水準を保ち、直近の月次データでも平均価格が上昇に転じた局面が確認されています。
このため、都心や城南エリアでは、今も「高値だが成約は続く」という構図が続いているといえます。

次に、城西・城北・城東などのエリアでは、全体としては上昇傾向を維持しつつも、都心部ほど急激な伸びにはなっていません。
レインズのマーケットウォッチなどによると、東京都区部の中古戸建成約価格は2024年から2026年にかけて高値圏で推移している一方、成約件数はやや減少する局面もあり、価格と需要の均衡を探る動きが見られます。
また、アットホームの首都圏中古戸建の調査では、東京23区の募集価格が2025年上期・下期ともに前年を上回る水準となり、特に人気エリアで価格の強含みが続いています。
このように、都心・城南を中心とした高値エリアと、比較的落ち着いた価格帯のエリアとの二極化が進行している点が、2026年時点の大きな特徴です。

東京都区部の中古戸建市場では、成約価格と募集価格の推移にも特徴があります。
レインズの成約データでは、東京都区部の中古戸建成約価格は2024年以降も前年を大きく下回ることなく推移しており、2025年から2026年にかけても高値水準が続いています。
一方、アットホームの調査では、首都圏全体の中古戸建募集価格はやや落ち着きが見られるものの、東京23区については2025年上期・下期ともに上昇傾向で、特に価格上位帯では上昇が続いています。
このため、都心や城南など人気エリアでは、予算に対して戸建が選びにくくなっている一方で、城北・城東などでは比較的手が届きやすい価格帯の物件がまだ見つかりやすい状況といえます。

戸建価格のエリア差を考えるうえでは、土地面積や築年数、最寄り駅までの距離といった条件の違いも重要です。
東京カンテイやアットホームのレポートによると、東京23区の戸建は、他エリアと比べて土地面積が小さく、築年数がやや古くても高値で取引される傾向があり、特に駅徒歩が短い物件ほど価格が上振れやすくなっています。
一方、同じ23区内でも、城北・城東では敷地面積が比較的大きい物件や、駅距離が長めの物件が多く、価格水準も相対的に抑えられる傾向があります。
このため、エリア別の価格推移を見る際には、単に平均価格だけでなく、「どの程度の広さ・築年数・駅距離の物件が中心となっているか」を併せて確認することが大切です。

東京都下（多摩エリア）の戸建価格推移と23区との違い

東京都下の新築戸建は、アットホームラボの調査で、2025年以降も平均価格が上昇基調にあることが示されています。
例えば2025年4月時点では都下の新築戸建平均価格は約4,900万円台で、前年同月から2桁近い伸びとなりました。
その後2026年に入っても上昇が続き、最新の月次データでは5,000万円台前半で過去最高水準を更新しています。
一方、中古戸建はレインズや民間調査のまとめによると、2025年後半から2026年前半にかけて横ばいからやや弱含みの推移が見られます。

中古戸建については、東日本レインズの「Monthly Market Watch」や各種市況レポートで、東京都区部と多摩地区の成約価格が別々に公表されています。
これらのデータをみると、2024年から2025年にかけて東京都全体の中古戸建成約価格は上昇している一方で、多摩地区では一時的に前年同期比マイナスとなる局面も確認されています。
その後2026年にかけては、多摩地区の中古戸建成約価格が4,000万円前後の水準で推移し、前月比・前年比ともに小さな振れ幅で推移する月が増えています。
新築は上昇が目立ち、中古は落ち着いた動きという違いを押さえておくことが大切です。

東京都下と東京23区を比較すると、新築戸建の平均価格は一貫して東京都下の方が低く、アットホームラボや東京カンテイの資料でも価格水準の差が確認できます。
一方で、東京都下では土地面積が広めで築年数が経過した中古戸建の流通が一定数あり、レインズの地区別成約データでも、築年帯が古い物件の割合が区部より高い傾向が読み取れます。
また、東京都下の中古戸建成約件数は、価格水準が比較的抑えられていることや駐車スペース付きの物件が多いことから、一定の需要に支えられている様子が市場データからうかがえます。
このように、価格だけでなく土地の広さや築年数、成約件数の動きから、多摩エリアならではの特徴が見えてきます。

2026年に東京都で戸建を選ぶ際のエリア別チェックポイント

まず、戸建を検討する際には、東京23区と東京都下で平均価格水準が大きく異なる点を押さえることが大切です。
たとえば、首都圏全体の中古一戸建て平均価格が直近で4,000万円前後で推移する中、東京都23区は首都圏平均より高く、東京都下はやや低めの水準で推移しています。
そのうえで、直近の成約価格や募集価格の傾向を、公的機関や不動産流通機構などの統計から確認し、自分が検討するエリアの「相場レンジ」を把握しておくと安心です。
さらに、価格だけでなく、人口動態や住宅地の地価公示の推移も確認しておくと、将来の売却しやすさを判断しやすくなります。

次に、エリア別の価格推移データを参考にしながら、予算とライフスタイルをどうすり合わせるかが重要になります。
近年は、首都圏全体で新築一戸建ての平均価格が上昇し、中古一戸建ても成約件数や価格が底堅く推移しているため、希望条件をすべて満たす物件を待つより、優先順位を明確にしたうえでエリアを絞り込む必要があります。
たとえば、通勤時間を短くしたい場合は、交通利便性の高いエリアに比重を置き、土地の広さや築年数については一定の妥協を検討する方法があります。
一方で、ゆとりある土地面積や静かな住環境を重視する場合は、価格が相対的に抑えられたエリアのなかから、将来的な資産価値が維持されやすい地域を選ぶ視点が役立ちます。

最後に、戸建購入前には、最新の市況や制度変更を踏まえて、専門家へ相談しておくことをおすすめします。
直近の首都圏では、中古一戸建ての平均価格が四半期ごとに上下しながらも、高値圏を維持しているとの分析があり、金利動向や在庫数の変化によって、成約価格が変動しやすい状況です。
また、住宅ローン金利や税制優遇、耐震・省エネに関する基準など、購入後の負担や将来の価値に影響する要素も多いため、物件そのものだけでなく、資金計画や売却時の見通しまで含めて確認しておくと安心です。
こうした点を整理しながら、信頼できる担当者に、希望エリアの価格水準や将来性について具体的な意見を求めることで、納得度の高い戸建選びにつながります。

まとめ

東京都の戸建価格は、エリアや築年数、土地面積によって「適正価格」の判断が大きく変わります。
東京23区と東京都下では、価格水準だけでなく、将来の売却しやすさや暮らし方のイメージも異なります。
2026年時点の価格推移やエリア別の特徴を踏まえることで、予算に合いながらも資産価値を意識した選択が可能になります。
当社では、最新データと実際の成約事例をもとに、ご希望条件に合ったエリアの絞り込みや具体的な物件選びをお手伝いしています。
東京都で戸建購入を検討されている方は、まずはお気軽にご相談ください。